物业服务法律纠纷三个典型案例
一
职务侵占
案件回顾：
庄某于2018年4月18日入职某物业管理公司，担任保安员。2018年5月份，庄某被该公司调到一小区物业服务中心任保安班长兼收费员，负责监督保安员上班及向该小区业主收取停车费、物业服务费等费用。
期间，庄某因赌博输钱，遂利用其职务便利，在向该小区业主收取停车费、物业费后，没有如数上缴公司，而是将收取的部分资金用于赌博及个人花销，通过该方式侵占公司资金共计109,225.4元。
案发后，某市检察院以庄某涉嫌职务侵占罪提起公诉。
法院判决：
一、被告人庄某犯职务侵占罪，判处有期徒刑九个月，并处罚金人民币8,000元。罚金应于本判决生效之日起一个月内缴清。
二、责令被告人庄某退赔物业公司人民币109,225.4元。
法律依据：
《刑法》第271条：“公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金。”
立案标准：
职务侵占金额达到三万元，应于立案追诉。
依据《最高人民检察院 公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第76条：“公司、企业或者其他单位的人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，数额在三万元以上的，应予立案追诉。”
案件启示：
私人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占。
利用职务之便，侵占他人资产的，被侵占人有权请求返还，无返还能力的，将被限制高消费及非工作、生活必需的消费行为；有返还能力拒不返还的，可能构成拒不执行判决、裁定罪，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
职务侵占金额在三万元以上的，构成犯罪，依法追究刑事责任。
君子爱财，取之有道，不要因一念之差，走上违法犯罪的道路。
二
高空抛物
案件回顾：
2022年7月18日，业主宋先生回小区并将汽车停在4栋楼下车位上。
次日清晨，宋先生准备开车上班，但发现汽车整块天窗玻璃被高处扔下的西瓜砸碎了， 宋先生立刻报警。经警方调查，因物业未安装高空抛物摄像监控，无法查明实际侵权人。
宋先生与物业沟通车辆赔偿问题，未达成一致，宋先生将物业公司告上法庭，要求赔偿损失9,785元。
法院认为：
原告宋先生的车辆因高空抛物受损，侵权赔偿主体为高空抛物的行为人。
被告物业公司，只有对现有设施进行维护的义务，前期物业服务合同中并未明确物业有加装摄像头的义务；且物业公司已经在单元大堂公告栏、电梯前厅、轿厢及天台张贴“严禁高空抛物”的警示，尽到了物业管理责任。
法院判决：
驳回原告宋先生的诉讼请求。
法律依据：
《民法典》第一千二百五十四条规定：“禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任;经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。
物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生，未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。”
三
司法拍卖房屋涉及的陈年物业费谁担责
案件回顾：
郑先生于2021年12月22日通过司法拍卖方式以人民币816,063元的最高价竞得坐落于大连市甘井子区湾连园一房屋，建筑面积87.25平方米。
2022年1月10日，大连市中山区人民法院出具执行裁定书，裁定案涉房屋的所有权归郑先生所有，所有权自本裁定送达买受人郑先生时起转移。
同时拍卖公告第十条规定，标的物交付手续由买受人自行办理，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担。
所有涉及的相关欠费 (包括但不限于水费，电费、燃气费、物业费、取暖费等）及办理权证所需费用由买受人自行了解并处理，法院不承担责任。买受人需承诺拍卖成交后的入驻和资产移交工作由其自行解决。
2022年4月18日，原告向物业补缴了2016年7月1日至2021年11月30日物业费4252元，收款收据备注: 金额8504元，打五折。
郑先生后来认为其不应该承担上述物业费，故向法院起诉请求判令物业公司返还其缴纳的从2016年7月1日至2021年11月30日的物业费4252元。
法院认为：
原告郑先生出价拍下该标的物视为对拍卖公告中条款的认可，其对该房屋所欠费用有义务进行处理，郑先生在已协商缴纳后再行要求返还无合理依据。
法院判决：
驳回郑先生的全部诉讼请求。
法律依据：
《民法典》第229条：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”
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